海外慈善
Lord David Triesman
英国住房问题由来已久,每届政府都承诺要解决住房问题,但每届政府都以失败告终。在英国约有五百万人需要住房,但许多人只能住在过分拥挤、不达标的住房里。每年我们建造数万套住房,由此产生了两个不可回避的结果。
首先,需要住房的名单变得越来越长,缺口越来越大,那些有着特殊需求的家庭和个人变得日益绝望。由于难以获得常规的基本保障,健康水平也随之下降。频繁搬家中断了孩子稳定的学校教育,就读变得日益不稳定。由于没有地方做家庭作业或读书,孩子的成绩每况越下。沮丧和其他慢性疾病变得日益严重,常常导致无法找到工作或保持一份稳定的工作。对老人来说,孤独成为一种额外的重负。
其次,建造的住房变得日益买不起,甚至远超需要住房者的家庭和个人的支付能力。一些人有工作,但通常是耗费体力、收入低廉的工作,如护理、教学、保健服务等。这些人不得不搬离市中心,因为租金太昂贵。
这一系列问题无论对于那些面临最严重的社会、生理和经济困境的个体,还是对于传统上提供社会福利住房的机构(地方政府和住房协会)来说,都有重大的影响,应对需求的能力逐渐减弱。
当然,每个人都会为螺旋式下降而悲伤。然而,那样做于事无补,需要的是新思维、新融资,以及来自于新价值观的使命感。当萨拉曼卡集团商业银行致力于新业务——经济型住房融资(FAH),我们有意识地尝试打破僵局。
要产生有意义的影响力,需要有新的资金,但数十年来公共资金还不够多。这类资金需要新的特性。它既非纯碎是慈善的,因为它无法产生需要的资金量,也非来自于直接商业投资,因为住房的私人开发在英国是由房产市场特性驱动的。这恰恰是价格螺旋式上升使大多数需求者无力购买的原因。
我们需要一条中间路线,一个产生适度而长期回报的投资结构,其影响力来自其产权投资一般属性的比例。以深度思考和挑战为己任的经济型住房融资团队得出了一系列新的结论。
首先,我们希望为最弱势者提供住房——住房本身是一个有价值的目标,但这个目标必须对教育、医疗、就业和富有活力的社区产生影响。在大社会资本(Big Society Capital)的抱负和融资,以及某些富有灵感的富裕个人的极大激励下,FAH为有待进一步拓展的新方案制定了投资标准。借助《善经济》的详尽建议和综述,我们采纳了一种“社会评估方法”,该方法明确指出,任何投资都必须提供一种完善的高质量的、经济适用的住房和住宿的供应。在我们开发的房产中,符合这一标准比例定在100%。成效是人人有“一个体面的家可住,并有良好的住宅管理服务”;周边有商店和服务;弱势者借助适当的支持可以尽可能独立生活。我们聚焦于“就业机会、良好的医疗服务和欣欣向荣的地方社区”。因此,在财务投资考虑风险和回报的同时,社会影响力也被置于中心地位。在进行投资前,FAH对这些都会进行筛选,与我们合作的所有住房提供者都得提供报告,由此我们可以借助《善经济》的评价,对我们了解的指标做出评估,以判断我们是否朝着正确的方向迈进。
译自Philanthropy Impact Magazine: 14 – WINTER 2016 www.philanthropy-impact.org